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成交低迷库存压顶楼市拐点仍未到医汇

发布时间:2019-09-09 19:05:16 阅读:次 来源:乐动体育娱乐官方网站厂家

成交低迷库存压顶 楼市拐点仍未到

支离破碎的沙盘、混乱不堪的售楼处……一些项目的降价给10月的楼市留下了如此的印记。而降价并没有换来成交的回暖,全国主要城市的楼市成交量仍然低迷,今年,“金九银十”已成为各地楼市一个“破碎的梦想”。

“由于目前楼市库存尚未达到历史最高水平,因此开发商与购房者的博弈仍将继续。”北京中原分析师张大伟预计,如果本轮调控能够持续到明年,则明确的拐点可能出现在明年3月左右,但是调整的幅度并不会很大。

成交量腰斩 消化库存需近两年

北京市房地产交易管理网的数据显示,2011年10月,北京共成交期房商品住宅4674套,成交面积54.92万平方米,套数环比上涨16.8%,面积环比上涨8.1%;相比期房住宅成交的上涨,现房的成交套数环比则有所下降,824套的成交套数环比下降33%,成交面积10.46万平方米,环比下跌23%。期房与现房商品住宅共成交5498套,成交面积为65.37万平方米,环比均有小幅上涨。虽然如此,同去年10月相比,成交套数仍然减少了2182套,跌幅达28.4%。

9~10月,北京楼市共实现商品住宅成交10734套,相比去年同期19895套的成交数量,下跌幅度达到46%。

同样的情形也出现在上海、广州、深圳等一线城市。

21世纪不动产上海区域市场中心对上海房地产交易中心“网上房地产”网站的最新统计数据剔除保障房后得出,10月全市新建商品住宅成交3823套,约为45.7万平方米。汉宇地产市场研究部指出,这是今年月度成交第二个低位。与去年同期相比,同比缩幅超过60%,市场几乎再现2008年淡季情形。

根据新浪乐居对广州房地产交易网站阳光家缘的监控,截至10月30日,10月广州全市一手住宅网签5603套,销售面积628079m2,成交均价11035元/m2。环比量价齐跌,成交量下降290套,环跌4.92%,成交均价跌801元/m2,环跌6.77%。去年同期,广州市十区二市共签约成交住宅16541套,成交面积1781794万平方米。成交量同比暴跌10938套,跌幅达到66.13%。

事实上,10月的成交量延续了9月的同比跌幅,从而使得整个“金九银十”完全“泡汤”。数据显示,9月1日至28日,广州十区二市一手住宅成交量为5646套,虽然环比微升2.9%,但是同比下降幅度高达49.2%,将近五成。

深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统的数据则显示,2011年10月,深圳新建商品住宅市场共成交2211套,成交面积为18.35万平方米,较2011年9月份的16.26万平方米环比下跌17%,较2010年10月份的45.68万平方米同比下跌60%。

成交量的下降直接导致了楼市库存的增加。

北京中原地产的统计数据显示,仅9、10两个月时间,北京包含期房和现房在内的商品住宅积压就超过了8800套。截至目前,楼市库存已经达到了11.8万套,相比限购前陡增了2.5万余套,创下自2009年6月8日以来的最高点。按照目前的市场去库存化速度,即使不再新增供应,消耗全部库存也需要超过22个月时间。

汉宇地产分析师跟踪即时数据也发现,目前上海新房住宅的库存实际已达972万平方米,较网上房地产统计数据还要高出近100万平方米,达到史上最高库存量。按照10月的成交量粗略估算,上述新房住宅库存量全部去库存化,需要长达21个月的时间。

同样地,统计显示,10月广州累计未售的套数高达78629套,而在去年10月底,广州全市的累计未售套数为6.7万套,今年比去年同期多出了1.1万套。

市场期待降价扩大

成交低迷、库存压顶,各地房价也在此影响下出现了不同程度的异动。

统计显示,10月份北京市商品住宅成交均价为20459元/平方米,环比上月下跌7.1%。“主要原因是10月签约房源主要集中在低价项目。”张大伟表示,价格下跌并非在售项目的实质性降价所造成。

以北京楼市成交量前四名的项目为例,四个项目的成交价格均低于20000元/平方米,其中排名第一的世嘉光织苑项目更是只有9558元/平方米。据北京中原地产统计,10月份中低单价、中低总价的房源比例相比9月份都出现了明显上升。其中均价在2万元/平方米以下的成交占据了市场交易量的71.8%,比9月份上涨了6.6个百分点,明显拉低了成交均价。

在上海,由于刚需楼盘成为热销主力,成交均价也首度出现下调,10月商品住宅成交均价在21265元/平方米,环比上月下降6个百分点,同比降幅为0.3%。

10月广州网签成交均价为11566元/平方米,相比去年10月的11695元/平方米基本持平,但对比8月9月均出现微幅的下降。8月份,广州网签均价为12443元/平方米,9月为11877元/平方米。

10月18日再次开盘的深圳龙华花半里项目,其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元,400套房源5天内售罄,此后再加推120套房源也基本售罄。该项目营销总监陈勇在接受《第一财经日报》采访时表示,再次开盘仅仅是对部分房源的价格进行调整,总体价格仍未有大的变动,公司将保留一部分房源等待时机开盘。

在价格进行调整的项目的带动下,深圳市10月新建商品住宅成交均价为19119元/平方米,较2011年9月份的20028元/平方米环比下跌5%,较2010年10月份的21516元/平方米同比下跌11%,成交均价同比跌幅创下年内新高。

但合富辉煌认为,“银十”延续“金九”楼市的低迷状态,新房入市量继续增加,开发商打折促销活动进入常态化,但市场观望情绪依然不减,商品住宅成交量低位震荡,实质性降价潮并未出现。

据上海21世纪不动产提供的数据,10月成交的项目中,较前9月成交均价出现下滑的约占总成交数的53.1%。“过半的比例”从侧面说明“以价换量”的销售策略已逐步被部分开发商所接受。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为,未来楼市仍将处在政策严控时期。开发商为降低库存和回笼资金,或许将会在今年最后两个月继续“大做文章”,降价是最直截了当的选项。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,现在楼市向下的通道已经打开,趋势性的拐点逐步显现。但楼市成交的僵持仍待降价范围进一步扩大,而且市场潜在购房者的降价预期坚定。若后市房价只是微调,则未来两月将难现去年的年末翘尾行情。

亚豪机构副总经理任启鑫也认为,今年9、10两个月的成交情况并没有给开发商带来多少欣慰。随着11月份立冬节气的到来,北京楼市也将真正进入冬季。“2011年剩下的两个月,如果没有明显的回调政策出台,楼市成交还将持续低迷,整体成交价格也将会继续下滑,价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。”

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